 Operações imobiliárias de pessoas físicas - Imposto de renda - Ganho de capital
Sem pretender esgotar o tema, consignamos, no entanto, que entender adequadamente os contornos da legislação tributária no Brasil se demonstra, sobretudo nos dias atuais, uma condição imprescindível para a avaliação e realização de negócios. O aumento constante da carga fiscal faz com que o prévio estudo da norma tributária represente, para pessoas físicas e jurídicas, importante diferença no resultado final de um negócio.
O Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido em operações imobiliárias de imóvel residencial de pessoa física é um tema que ainda precisa ser bem compreendido pelo contribuinte, não só no que se refere às hipóteses de incidência e de isenção tributária, mas também quanto à forma de cálculo e prazos de recolhimento da exação. Em apertada síntese, o imposto de renda sobre o ganho de capital constitui-se em rendimento tributado exclusivamente na fonte, incidente a uma alíquota de 15% sobre o ganho obtido em operações de venda, promessa de venda, dação, permuta, cessão de bens e direitos.
A Medida Provisória do Bem, convertida na Lei n.º 11.196 de 21 de novembro de 2005 e regulamentada pela IN SRF nº 599, de 28/12/2005, na esteira da política tributária praticada em outros países, trouxe novidades no campo da isenção tributária nos casos de operação imobiliária realizada por pessoa física. Estabeleceu-se a norma que fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da celebração do contrato, aplique a totalidade do produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.
Na hipótese de aplicação parcial do produto da venda, a tributação do ganho se dará proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. Considera-se imóvel residencial, para efeitos legais, a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
A isenção aplica-se inclusive aos contratos de permuta de imóveis residenciais e à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta, todavia, não se aplica à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante; nem tampouco à venda ou aquisição de terreno ou à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
Importante destacar que a norma trouxe, ainda, limitação temporal quanto ao exercício da hipótese de isenção, dispondo que "o contribuinte somente poderá usufruir do benefício legal uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício".
Ainda, no caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação. No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
Maior atenção deve ser dispensada aos casos de operações à prestação, já que a isenção fica atrelada as seguintes hipóteses: (i) - nas vendas à prestação e nas aquisições à vista, a isenção se aplica à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is); (ii) - nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, a isenção se aplica aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda; (iii) - nas vendas e aquisições à prestação, a isenção se aplica à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.
Vale referir, ainda, que as despesas de corretagem pagas pelo alienante não integram o produto da venda para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial.
Os novos regramentos trazidos pela Lei 11.196/05 (com origem na MP do Bem) se harmonizam com outras regras de exclusão do imposto de renda na determinação do ganho de capital, já existentes em nosso ordenamento jurídico, e que se constituem, dentre outras, nas seguintes hipóteses: (i) quando a alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), for do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que, nos últimos cinco anos, não tenha efetuado alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não; (ii) - permuta, sem torna, de unidades imobiliárias.
Por fim, para que não fique omissa, existem também aquelas situações em que a pessoa física, ao realizar operação imobiliária, fica, por razão ou outra, fora de todas as hipóteses isencionais previstas na lei. Para esses casos, a legislação prevê que para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País; haverão de ser aplicados fatores de redução do ganho de capital apurado, cálculo um tanto complexo, mas que, em apertada síntese, considera o número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre a data de aquisição do imóvel e a data de sua alienação. Dennis Bariani Koch
advogado |
